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不動産・借地借家Ｑ＆Ａ
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不動産・借地借家に関するよくある質問
- Q1. 賃借人がいくら家賃を催促しても払わないので鍵を取り替えてもいい？
- Q2. 借家人とのトラブルは仲介した不動産屋に相談したほうがいい？
- Q3. 滞納されている家賃を借家人からどうやって回収するの？
- Q4. 家賃を滞納している借家人に出て行ってもらうにはどうするの？
- Q5. 地上げを理由に解約の申し入れを受けた場合、どのように対処すべきでしょうか？
- Q6. 借地契約が期間満了により終了したのですが、地主から建物を取り壊して出ていくよう言われています。どうすればよいですか？
- Q7. 新築の住宅を購入したのですが、雨漏りがします。どうすればよいですか?
- Q8. 借りた土地の上に建物を建てています。建物を他人に売却することはできますか？
- Q9. 境界をはっきりさせるには、どうしたらよいでしょうか？
- Q10. 所有地が公道と接していないのですが，公道に出るにはどうすればよいですか？
- Q11. 自宅を建て替えるにあたり、足場を組み立てるのに隣地への立入りが必要なのですが、お隣さんは承諾してくれません。どうしたらよいでしょうか？
回答一覧
Q.1 賃借人がいくら家賃を催促しても払わないので鍵を取り替えてもいい？
賃貸人による自力救済は禁じられていますので、どんなに悪質な借家人でも、追い出すには法的手続きが必要です。賃貸借契約書に「１回でも家賃の支払を怠ったときは、当然に賃貸借契約を解除する」旨の条項があったとしても、この条項は一般的には無効と解釈されています。家主側が勝手に、電気・ガスを止めたり、入り口の鍵を取り替えたりすると、逆に、借家人から告訴されることもありますので、絶対にこのようなことをしてはいけません。弁護士にご相談ください。
Q.2 借家人とのトラブルは仲介した不動産屋に相談したほうがいい？
借家人との契約の際に、不動産屋が仲介を行っていた場合、借家人とのトラブルの解決をこの不動産屋に任せることがあるようですが、不動産屋は法的手続による解決を考えていないことが多いので、かえって解決が遅くなり高くつくことが多くなります。法律の専門家である弁護士にご相談いただいたほうが、迅速かつ終局的に紛争を解決することができます。
Q.3 滞納されている家賃を借家人からどうやって回収するの？
家賃滞納をするような借家人から、滞納家賃の回収をすることは極めて困難なことです。家賃の回収だけを目的とする場合は、少額（６０万円以下）であれば、簡易裁判所で扱う少額訴訟手続が有効な手段といえます。この訴訟手続は、１回の審理で判決を出してもらえるというところが利点です。少額訴訟の説明書や訴状の用紙は簡易裁判所に置いてありますので、一般の方でも自分で手続を進めることができます。
少額でなければ（６０万円を超える場合）、滞納家賃の支払を請求する支払督促手続や、通常訴訟手続をとる必要があります。
一般には、借家人に対し、滞納家賃の支払いを催告し、支払を得られないときは、賃貸借契約を解除して、滞納家賃の支払いと建物明渡を請求する訴訟を提起し、判決を得た上で、強制執行により滞納家賃の回収や、建物の明渡をしてもらうという手続をとることができます。事案・事情に応じてとるべき最善の手続を提案させていただきますので、弁護士にご相談ください。
Q.4 家賃を滞納している借家人に出て行ってもらうにはどうするの？
まず、借家人に対し、内容証明郵便により滞納家賃の支払いを催告し、期限内に支払がないときは、賃貸借契約を解除する旨の通知（停止条件付契約解除通知）も併せて記載します。
次に、催告をしたのに、借家人が滞納家賃を期限内に支払わなかった場合には、建物賃貸借契約を解除することができますので、滞納家賃の支払と契約解除を原因とする建物明渡請求の訴訟を提起します。
訴訟の継続中に、当事者の申し出や裁判所の勧告により訴訟上の和解をすることも可能です。和解の場合は、事案の態様に応じて様々な解決方法が考えられます。この解決方法についても、弁護士が的確に判断してご依頼人にアドバイスいたします。
また、催告を受けた借家人が、その滞納家賃の支払方法についての話し合い（交渉）を求めてくることもあります。このような交渉を求めてくる場合は、大抵、滞納金額が多額になっていることが多いと考えられます。借家人との交渉では、弁護士はご依頼人の意向をお聞きしながら、できるだけ建物明渡の方向での解決を目指します。滞納家賃の支払方法、及び、建物明渡の合意が決まれば、その支払方法・建物明渡に関する和解契約書を作成し、場合によっては、簡易裁判所での訴え提起前の和解手続（即決和解）によって、裁判所に和解調書を作成してもらいます。
Q.5 地上げを理由に解約の申し入れを受けた場合、どのように対処すべきでしょうか？
【借地の場合】
借地の場合は、借地契約の存続期間がまだ残っているのであれば、借地契約の途中解約に応ずるかどうか、よく検討することが重要です。建物を失うことになるわけですから、そのことも十分に考慮し、どのような補償が得られるのかをよく聞いた上で、考えなければなりません。
借地契約の中途解約に応ずるのであれば、その補償金（借地権価格）の適正な額を算定してその補償金の支払を求めることになります。
借地権価格とは、借地借家法により保護された借地権に基づき土地を使用収益することにより借地人に帰属する経済的利益を表示した金額といわれております。この価格を求める方法はいくつかあります。
それぞれの地域によって借地権割合の相場（東京都区内の住宅地域では、一般的に借地権割合が更地価格の７割、商業地域では借地権割合は８～９割といわれています。）があり、その相場に基づいて借地権価格の算定をし、それに地域ごとの要素や借地人が事業者である場合の営業補償及び当事者間の事情（更新料の支払の有無、契約の残存期間等）を加減した上でその額を補償として請求することになります。
【借家の場合】
一般的に、借家の場合は、借地権に比べて借地権価格・立退料の算出が難しいといわれています。借家の目的（居住用か店舗用か）、建物の建築年数（朽廃割合）、入居の際の権利金支払の有無、建物の立地条件（住宅地域、商業地域等）など種々の要素が考慮されます。東京都区内では、借地権価格の３～５割といわれることもありますが、これも確定的なものではありません。特に営業補償が絡むとその算定は難しくなります。営業補償は、建物明渡に伴い、通常生じるであろう営業上の損失を基準にして算定します。
これらの種々の要素を加味した上で立退料を算出し、その補償を求めることになります。
地上げのために、借地契約・借家契約の中途解約の話をされたら、すぐに弁護士に相談することをお勧めします。借地権価格・借家権価格や立退料、営業補償等、その金額の算定には、かなり複雑かつ、様々な要素が絡んできますので、多くの経験を有する弁護士に相談することが、解決への確実な方法だと思います。特に、当事務所には不動産鑑定士もいますので、これらの価格の算定にも適切な対処ができます。ぜひ、ご相談下さい
Q.6 借地契約が期間満了により終了したのですが、地主から建物を取り壊して出ていくよう言われています。どうすればよいですか？
借地の場合は、借地借家法で建物買取請求権という権利が借地人に認められています。建物買取請求権とは、借地権の存続期間が満了した場合において、借地権者が地主に対し、建物を時価で買い取るよう請求できる権利です。したがって、地主に対して建物買取請求権を行使して、建物の買取りを請求すれば、建物を取り壊す必要はありません。なお、建物買取請求権が認められるのは、期間満了による終了の場合だけであり、合意で借地契約を解除した場合や、借地人が地代の支払を怠ったために地主から借地契約を解除された場合には認められません。
Q.7 新築の住宅を購入したのですが、雨漏りがします。どうすればよいですか?
まず、雨漏りがどういう原因から生じているかを調査する必要があります。建物の欠陥（「瑕疵（かし）」）が原因であれば、業者に対して瑕疵担保責任を追及できます。売買の場合は瑕疵を知ったときから１年以内、請負の場合は滅失又は損傷の時から１年以内に請求する必要があります。また、新築住宅の場合、住宅品質確保推進法により、建物の主要な部分の瑕疵については、建物引渡しから１０年間、瑕疵修補請求や損害賠償請求ができます。
Q.8 借りた土地の上に建物を建てています。建物を他人に売却することはできますか？
建物を売却する際には､借地権も一緒に売却することになります。その場合、通常は、地主の承諾が必要です。ただし、地主が承諾しない場合には、地主に一定の承諾料を支払うことを条件に、地主の承諾に代わる許可を裁判所に出してもらうことができる場合があります。
Q.9 境界をはっきりさせるには、どうしたらよいでしょうか？
境界」は、私人が勝手に決められるものではなく、境界確定訴訟や筆界特定制度という手段を利用しなければなりません。境界確定訴訟は、裁判所で証拠により境界の正しい位置を確定するものです。筆界特定制度は、法務局が境界（筆界）について調査し、位置を特定する制度で、訴訟よりは簡易な手続です。
Q.10 所有地が公道と接していないのですが，公道に出るにはどうすればよいですか？
原則として、公道と接していない土地の所有者には、公道に至るまでの間の他人所有地を通行する権利が認められています。囲繞地（いにょうち）通行権とか、袋地通行権といいます。
Q.11 自宅を建て替えるにあたり、足場を組み立てるのに隣地への立入りが必要なのですが、お隣さんは承諾してくれません。どうしたらよいでしょうか？
隣地との境界線近くに建物を建築する場合､足場を組み立てるには､隣地への立入りが必要となることがあります。このような場合があることを考慮して､民法では､建物の建築や修繕をするために必要な範囲内で､隣地所有者に隣地への立入りを請求することができると規定しています。この権利を隣地使用権といいます。
しかし､あくまでも隣地所有者に自らの立入りを認めるように請求できるというだけであって、隣地所有者の承諾なく勝手に隣地に立ち入ることができるというわけではありません。隣地所有者の承諾が得られない場合は、裁判所に隣地所有者の承諾を求めて訴訟を提起すべきです。
